房地产：开启土地收益分配调整的序幕 2006-11-24 10:47 曹旭 国金证券

   99年标准施行后的首次调整
    财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发布的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，调整了自99开始施行的有偿使用费的征收标准和分成管理方式。

　　费用征收标准提高一倍。

　　调整使用费分成管理方式，地方分成的70%部分一律缴入省级国库。

　　调整目的

    抑制地方政府转用土地动力。

　　调整收益分配格局，保证耕地总量的动态平衡。

　　对土地价格影响有限

    本次提升新增建设用地土地有偿使用费并不会导致地价明显上涨，可以通过对土地价格的形成机制来说明这一结论。

　　在土地出让市场化环境下，其价格形成并非成本加成，而是招拍挂方式，从形式上地方政府并不能将使用费的增加直接向开发商转嫁。

　　地方政府土地出让价格的上限，由开发商根据市场供求和预期收益率所决定的土地成本上限决定，价格的决定权并不在于政府。

　　即使考虑地方政府完全将使用费增加转让给开发商，对价格的影响也微不足道。以上海市各级基准地价为例，按新标准执行后，1至7级土地价格的变动仅为0.8%至1.93%。

　　开启土地收益分配调整的序幕

    本次调整虽然对土地价格影响有限，但却是该收费标准自1999年施行以来的首次调整，传递出的信号是政府可能会继续改革土地相关税费。

　　调整的原则将会是“扶弱惩强”，在土地产业链条中明显处于弱势地位的是被征地的农民和待拆迁户，如果提高征地拆迁补偿安置费，耕地占用税和城镇土地使用税，能够直接将开发商的利润向弱势团体转移，因此我们预计相关税费征收标准的提高有可能陆续推出。

　　加速自然选择进程

    从长期看，土地收益的重新调整会降低开发商的盈利水平，加速行业整合进程，未来开发公司能够胜出的途径只能是通过规模的扩张弥补毛利率的下降，具备上述条件的仍然是土地储备丰富的龙头公司，对万科，招商地产，金地集团给予买入的投资评级。

    何为新增建设用地土地有偿使用费

    我国土地根据利用性质分为三类，即农用地，未利用地和建设用地，在市县政府将农用地和未利用地变更为建设用地时，由国务院和省级人民政府向其收取的平均土地纯收益称为新增建设用地土地有偿使用费，其中30%上缴中央财政，70%上缴地方财政，均专项用于耕地开发。

　　有偿使用费的征收对象是新增建设用地的市县政府，费用标准按照国土资源管理部门划分的不同土地等级区别征收。

　　对于市县政府而言，新增建设用地土地出让金与其缴纳的土地有偿使用费的差额是所得的净收益。

　　新管理办法作出两处调整

    财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发布的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对99年1月1日开始施行的《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》作出调整，改变了土地使用费的征收标准和分成管理方式。

　　费用征收标准提高一倍。从07年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，如1级用地使用费标准由70元/平方米提升至140元/平方米。

　　调整使用费分成管理方式。为保证专款专用的有效落实，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式，地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。

　　调整目的

    抑制地方政府转用土地动力。

　　国家希望通过提高新增建设用地土地有偿使用费，来抑制市县政府新增建设用地冲动，促进集约节约用地，保证土地资源的可持续利用。

　　费用增加额在地方政府获得土地出让收益中占比较小，预计不会产生明显效果。05年全国土地出让金收益5500亿元，而同期上缴的新增建设用地土地有偿使用费仅为214.5亿元。

　　调整收益分配格局，保证耕地总量的动态平衡。

　　由于最初的土地有偿使用费标准在98年就已制定，经过多年房地产市场升温，原有收费标准显然已经与市县政府的土地出让收益不相匹配，通过提高有偿使用费，实现土地收益由市县向中央和省级政府的部分转移，体现一定的公平性。

　　中央和省级财政增加后，将有更多专项资金用于耕地建设，是实现耕地建设动态平衡的保证。

　　对土地价格影响有限

    本次提升新增建设用地土地有偿使用费并不会导致地价明显上涨，可以通过对土地价格的形成机制来说明这一结论。

　　在土地出让市场化环境下，其价格的形成并非成本加成，而是采用招拍挂方式，从形式上地方政府并不能将使用费的增加直接向开发商转嫁。

　　地方政府土地出让价格的上限，由开发商根据市场供求和预期收益率所决定的土地成本上限决定，价格的决定权并不在于政府。

　　即使考虑地方政府完全将使用费增加转让给开发商，对价格的影响也微不足道。以上海市各级基准地价为例，按新标准执行后，1至7级土地价格的变动仅为0.8%至1.93%。